Voorbereiding - alle kosten
Zelf begroten
Om te voorkomen dat het te besteden bedrag voor de verbouwing uit de hand loopt, zul je secuur moeten gaan rekenen. Stel dat je alles zelf doet, dan vallen loonkosten natuurlijk af. Maar je zult wel apparaten en dergelijke moeten huren; een schuurmachine bijvoorbeeld, een elektrische boormachine of een aanhangwagen voor de afvoer van puin.
Ga je aan de gevel aan het werk, dan heb je aan een lange ladder niet genoeg. Als je met z'n tweeën op een behoorlijke hoogte werkt, is een (verrijdbare) steiger aan te bevelen. Ook deze moet per dag(deel) of per uur gehuurd worden. Belangrijk is dus om je van tevoren in te leven in de klus:
- Kun je alles alleen of heb je (vrienden)hulp nodig?
- Moet je de hulp inroepen van vaklieden?
- Wat bezit je aan goed gereedschap? Misschien moet er bijgekocht of gehuurd worden?
- Is het nodig om tijdelijke voorzieningen te treffen: de weg gedeeltelijk af te sluiten, extra verlichting aan te brengen, dekzeilen aan te schaffen, boardplaten of schoren voor het dichten van tijdelijke openingen te kopen?
- Hoeveel materialen en producten moeten er in totaal aangeschaft worden?
- Geeft de leverancier ook kwantumkorting?
- Hoelang gaat de klus duren; dus hoelang moet je de apparaten huren?
- Post onvoorzien: het berekenen van een bedrag, bijvoorbeeld 10% van alle kosten, voor zaken die vooraf niet in te schatten zijn.
Wanneer je de lijst met aan te schaffen materialen en producten hebt samengesteld, is de tijd aangebroken voor een bezoek aan doe-het-zelfzaken, winkels en showrooms. Let ook op aanbiedingen in kranten (tweedehands kan soms ook), tijdschriften en op televisie. Loop gerust diverse (concurrerende) zaken binnen en noteer de prijzen. Soms moet je er rekening mee houden, dat er nog BTW bijkomt. Je kunt op de volgende aandachtspunten letten:
- Worden er vrachtkosten berekend?
- Voor pallets, big bags en dergelijke, wordt vaak 'statiegeld' berekend.
- Is BTW inbegrepen?
- Wanneer wordt het gebracht? Is het niet op tijd dan zul je zelf iets moeten regelen.
- Bijkomende kosten; dit zijn kosten die niet als loon- en materiaalkosten zijn berekend. Denk bijvoorbeeld aan de aanschaf van nieuwe of extra gereedschappen, huur van hulpmaterieel, zoals steiger, ladder, speciemolen en dergelijke. En niet te vergeten bouwleges, ontwerpkosten, tijdelijke voorzieningen en renteverlies.
Maak er een gewoonte van meteen alle aangekondigde kosten te noteren.
Loonkosten
Vergoedingen voor bijklussende vakmannen kun je het beste vooraf in alle openheid bespreken. Geen zwaaiende armbewegingen en 'we zien wel'. Maak het concreet; spreek af hoe je betaalt, per uur, per dag, het hele bedrag ineens of in gedeelten tussendoor. Dan kunnen er ook geen misverstanden ontstaan.
Daarnaast kun je professionele hulp inschakelen. De vraag is alleen: voor hoelang? Hoeveel uren kost de klus die je wilt gaan ondernemen? Het serieuze bouwbedrijf zal wellicht een termijn kunnen noemen, is misschien zelfs bereid deze termijn bindend te verklaren en er het uurloon op af te stemmen. Blijf je twijfelen, bouw dan een ruime marge in de begroting in.
Wanneer je voor een deel van het werk de deskundige hulp inroept van een aannemer, dan zal hij je een bindende offerte overleggen waarin alle kosten – lonen en materialen – zijn opgenomen.
De offerte
Met een offerte biedt een aannemer letterlijk een prijs aan voor de uit te voeren werkzaamheden en leveringen van diensten, producten en materialen. Van jouw kant moet de offerte altijd vrijblijvend worden aangevraagd, bij voorkeur schriftelijk. Van de aanbieder vraag je dat hij zijn prijs 30 dagen gestand doet. Sta erop dat meteen na akkoord ('gunning') met de werkzaamheden wordt begonnen en laat een datum van gereedkomen opnemen.
Kleine offertes behelzen klusjes als tegelwandjes, vernieuwing van de elektra, reparaties aan goten, stucwerk aan een muur, of - iets omvangrijker - een uitbouw aan een bestaande keuken met een bouwtijd van enkele weken. Voor dit laatste zal de offerte summier zijn en zul je genoegen nemen met het eindbedrag.
Anders wordt het wanneer je meerdere vaklui om een offerte vraagt. Ook hier is het eindbedrag belangrijk. Vooral als de verschillende eindbedragen afwijken is het zinvol de oorzaak hiervan te kennen. Heeft de een teveel loonkosten berekend, levert de andere duurdere – dus betere? – materialen? Misschien dat degene met het laagste eindbedrag iets over het hoofd gezien heeft, of een mindere kwaliteit (materialen) levert.
Offerte voor een omvangrijke klus
Zowel bij een offerte voor nieuwbouw als bij een offerte voor een omvangrijke verbouwing is volledigheid uiterst belangrijk. Het voorkomt dat je naderhand geconfronteerd wordt met onverwachte kosten waarvan je dacht dat die bij de levering inbegrepen waren.
Vooraf heb je al meerdere malen met de aannemer gesproken en hierbij zijn een aantal zaken aan de orde geweest die in de offerte thuishoren. Bijvoorbeeld een goede beschrijving van wat je exact zelf doet, maar waarvoor de aanbieder handen spandiensten levert, zoals bij het zelf plaatsen van de keuken, waarbij het lossen door de aannemer wordt gedaan. Deze zorgt dan bijvoorbeeld ook voor de aanleg van af- en aanvoerleidingen. Noteer een en ander tijdens die gesprekken en bevestig dit schriftelijk samen met je vrijblijvende aanvraag. Vergelijk tevens punt voor punt alle posten en schroom niet onduidelijkheden na te vragen. Wat is er afgesproken over de tekening en over de betalingstermijnen? Wanneer is het werk klaar? In de overeenkomst is bijvoorbeeld vermeld dat de aannemer recht heeft op drie betalingstermijnen, elk van f 20.000,-. De eerste betaling komt uit je eigen zak. De tweede termijn moet van de bank komen, maar stel dat deze pas met het geld over de brug komt als de (ver)bouw klaar is en de waardevermeerdering een feit is. Om te kunnen beschikken over de volgende termijnen heb je dan een overbruggingskrediet nodig dat extra rente kost. Kortom; uit het voorgaande blijkt dat de offerte een belangrijk document is, waarbij het 'verhaal' vóór de bedragen minstens zo belangrijk is als de bedragen zelf.
Meer- en minderwerk
Een clausule in de offerte kan uiteenzetten wat onder meer- en minderwerk begrepen wordt. Dit is uiteraard niet in de offerte zelf berekend. In elk geval zal het moeten luiden: 'meerwerk kan slechts worden uitgevoerd na uitdrukkelijke schriftelijke opdracht van de opdrachtgever, hetgeen ook geldt voor minderwerk. Verrekening van meerwerk geschiedt door bijbetaling; van minderwerk door inhouding op een betalingstermijn'.
Stelposten
Voor bepaalde onderdelen kunnen in de offerte stel-posten opgenomen zijn. Dit is vaak het geval met het sanitair en de keuken. Je krijgt dan de beschikking over een bepaalde som geld waarvoor je naar eigen inzicht bijvoorbeeld vloer- en wandtegels, closetpot, bad, wastafel en bidet kunt kopen. Overschrijd je de stelpost dan betaal je het meerdere bij; geef je minder uit – wat niet zo gauw voorkomt – dan krijg je geld terug.
Het systeem werkt eenvoudig, ware het niet dat bijkomende zaken nauwelijks duidelijk geregeld zijn. Je koopt tegels, maar is het bedrag van het leggen in de stelpost begrepen, of is het opgenomen in de offerte als een loonpost? De keuken
arriveert op de bouwplaats: is lossen en stellen een onderdeel van de stelpost – zodat je minder geld beschikbaar hebt voor de kastjes – of is dit apart geregeld? Wees alert op dergelijke zaken, want de – financiële – teleurstelling kan groot zijn.